Когда человек принимает решение приобрести жильё с помощью ипотечного кредита, он неизбежно сталкивается с вопросом оформления страхового полиса. Возникает закономерный вопрос: возможно ли обойтись без страховки и всё же получить ипотеку? А если нет, где и как лучше застраховаться? В этом материале разберём основные нюансы.
Зачем нужно страхование недвижимости для ипотеки?
Ипотечное страхование — это способ обезопасить приобретаемое жильё от различных рисков. Оно выгодно обеим сторонам: заёмщик получает защиту от непредвиденных обстоятельств, а банк — уверенность в сохранности залогового имущества и снижении собственных рисков.
Виды страхования
При оформлении ипотеки предусмотрено три основных вида страховки. Один из них является обязательным, а два других добровольными.
Страхование недвижимости (обязательно)
Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залоговое имущество подлежит обязательному страхованию. Этот полис покрывает риски, связанные с сохранностью ключевых конструктивных элементов жилья: фундамента, несущих стен, перегородок, полов, перекрытий, окон, дверей (за исключением межкомнатных) и балконов. Без такого договора страхования банк не имеет права одобрить ипотечный кредит.
Для кредитной организации наличие полиса — гарантия того, что в случае форс-мажора (пожара, взрыва, наводнения и т.п.) заёмщик не останется с долгом и разрушенной квартирой. В подобной ситуации страховая компания либо восстанавливает повреждённые конструкции, либо выплачивает компенсацию, если жильё не подлежит ремонту.
Страхование объекта недвижимости требуется как при покупке квартиры в новостройке, так и при приобретении вторичного жилья. Однако есть важный нюанс: пока строительство не завершено и право собственности не зарегистрировано в ЕГРН на имя заёмщика, оформить полис невозможно. Это позволяет временно сократить расходы по ипотеке на этапе возведения дома.
Страхование жизни и трудоспособности заемщика (добровольное)
Полис страхования жизни при оформлении ипотеки не является обязательным, но его часто рекомендуют заключать. Он покрывает долговые обязательства перед банком в двух основных ситуациях:
- если заемщик временно или навсегда утратил трудоспособность вследствие травмы или инвалидности;
- в случае смерти заемщика.
Отсутствие такого договора не может служить основанием для отказа в ипотеке. Тем не менее банки стараются мотивировать клиентов оформлять страхование жизни и здоровья, так как это снижает их собственные риски. Чтобы стимулировать заёмщиков, кредитные организации нередко предлагают более выгодные условия: процентная ставка по кредиту может быть снижена на 0,5–2%. Однако если в дальнейшем клиент решит отказаться от продления полиса, банк имеет право повысить ставку, этот пункт обычно закрепляется в договоре.
Страхование титула (добровольное)
Страхование титула направлено на защиту заемщика от риска признания сделки купли-продажи недействительной. Чаще всего оно актуально при приобретении жилья на вторичном рынке. Если после сделки выяснится, что, например, появились наследники с правами на квартиру, страховая компания компенсирует заемщику понесённые убытки.
При покупке квартиры в новостройке этот вид полиса применяется крайне редко, но он также может быть полезен. Например, если застройщик продаст одну и ту же квартиру нескольким покупателям. Подобные ситуации случаются нечасто, но полностью исключать такой риск нельзя.
Условия и порядок оформления ипотечного страхования
Нередко банки предлагают оформить страховой полис одновременно с подписанием ипотечного договора. Однако по закону страхование должно быть заключено после одобрения кредита, но до момента подписания договора ипотеки. Как мы уже отмечали, страховка недвижимости является обязательной, тогда как страхование жизни и титула остаётся на усмотрение заемщика.
Особое правило действует при покупке жилья в строящемся доме: полис на залоговую недвижимость можно оформить только после регистрации объекта в ЕГРН, а вот застраховать жизнь и трудоспособность заемщика возможно сразу.
Многие страховые компании предлагают комплексные программы, включающие несколько видов страховки: на недвижимость, жизнь и в некоторых случаях титул. Чаще всего такие пакеты обходятся дешевле, чем покупка отдельных полисов.
Стоимость страхования
Цена полиса формируется индивидуально и зависит не только от выбранной компании, но и от целого ряда факторов.
Для недвижимости стоимость страхования определяется с учётом:
- размера ипотечного кредита;
- процентной ставки;
- региона расположения объекта;
- типа и состояния жилья;
- общей площади;
- перечня рисков, включённых в договор.
Цена полиса жизни и здоровья зависит от:
- возраста заемщика;
- рода деятельности;
- наличия хронических заболеваний;
- увлечений, связанных с повышенным риском (экстремальный спорт и др.).
Титульное страхование рассчитывается исходя из:
- числа предыдущих собственников;
- периода владения объектом продавцами;
- наличия у прежних владельцев несовершеннолетних детей и иных иждивенцев.
В разных компаниях стоимость может значительно различаться, особенно если речь идёт о комплексных продуктах, объединяющих сразу несколько видов страхования.
Документы для оформления ипотечного страхования
Как правило, список документов для получения страхового полиса почти полностью совпадает с пакетом бумаг, необходимым для одобрения ипотеки. Обычно требуются:
- персональные данные страхователя/заёмщика (ФИО, паспортные сведения, адрес проживания и др.);
- информация об объекте страхования (адрес недвижимости, площадь, характеристики и прочее).
Если кредит уже оформлен, дополнительно необходимо предоставить данные о банке, выдавшем ипотеку, а также условия кредитного договора — сумму займа, дату его начала и окончания.
Возврат средств за ипотечное страхование
В ряде случаев заёмщик вправе получить назад часть или всю сумму, уплаченную за страховой полис. Наиболее распространённые ситуации:
Отказ в течение 14 дней
Если договор расторгается в течение двух недель после заключения, клиент получает назад всю уплаченную сумму. Если же срок действия страховки уже начался, страховая компания удерживает часть средств пропорционально использованному периоду.
Досрочное погашение ипотеки
В случае полного закрытия кредита заёмщик может подать заявление о прекращении действия полиса и вернуть деньги за оставшийся неиспользованный срок.
Рефинансирование
При переводе кредита в другой банк или изменении условий договора заёмщик имеет право расторгнуть старый договор страхования и оформить новый, соответствующий обновлённым параметрам займа.
Помните, страхование недвижимости для ипотеки — не просто формальность. Это возможность чувствовать себя увереннее и защищённее. Чем внимательнее подойти к выбору полиса и компании, тем спокойнее будут все годы выплат. Ведь главная цель ипотеки — не только купить квартиру, но и жить в ней с комфортом и без лишних тревог.
